现在是一个热词频出的时代，正如“站在风口上，猪都能飞起来”，大家都想插上互联网+的翅膀;在郑州城市规划上，出现频率最好的热词就是：新区、新城、组团、XX宜居教育健康城。比如，二七新区。

如果说，横贯中原腹地的南水北调中线工程，给2015年的二七新区增加了浓重的一笔;那么2月初流出的“三区融合”的发展战略，无疑给二七新区的2016又带来了新的High点。

如果说，亚星系、绿都紫荆华庭/澜湾、绿地滨湖国际城、永威城、正商中州城是2015年郑州南区的封面;那么2016年，万科大都会、招商天地和苑、绿地城、盛润运河城国际广场、鑫苑系等蓄势待发的新盘无疑将会刷新这个封面，成为新的光鲜主角。刀光剑影，鼓角争鸣，风头正劲。在二七新区更高的战略规划的背后，外来房企如万科、绿地、招商，本地房企康桥、亚星、绿都、鑫苑都在使出浑身解数，希望在这一片热土、一方高地之上，获取更多的市场份额。

今天我们要说的，就是位于郑州之南的二七新区。

“三区融合”来了

什么是“三区融合”?

▲按照官媒说法，所谓“三区”，就是指高密度的中心城区、中密度的城市新区以及低密度的现代田园生态区。

高密度的中心城区：中心城区东、北、西均至二七区界，南至南水北调干渠，面积约35平方公里。主要包括二七特色商业区、高端医疗服务区两个板块，要加快有机更新，以文化、时尚、商贸、电子商务、医疗服务等高端业态，实现存量提档升级、增量高位起步，激发主城区活力。

中密度的城市新区：主要包括二七新区(北至渠南路，西至侯寨西环路，南至绕城高速公路辅道，东至二七区行政边界)，和马寨产业集聚区(西、北至二七区行政界线，东至尖岗水库一级水源保护线，南至绕城高速辅道)，总面积约65平方公里。重点打造南部城市次中心，植入文化产业、时尚、娱乐、购物体验、互联网金融、食品加工等都市型产业，成为郑州中心城区南部功能完善的复合组团。

低密度的现代田园生态区：二七区城市建设用地以外的西南农业生态区域，面积约57平方公里，是现代生态田园城，美丽乡村建设示范区，郑州市近郊游首选地，构建以乐居、乐活、筑游、生态为主的西南部生态绿谷，实现生态生产生活高度融合。

在“三区融合”的掩护之下，绿地国际会议中心、盛润运河城国际广场、金博大城商业中心、花花牛年产40万吨乳制品生产线、解放新村改造、西陈庄改造、招商天地和苑、兴华街第三小学、长江东路第三小学、滨湖花园实验小学共10个项目，2月15日集中在二七区开工。此外，不仅本土企康桥、鑫苑、绿都、盛润在此攻城略地，更有外来一线房企如万科、绿地、招商在此角逐。

大杀招！地产巨头的奋进·角逐与暗战

1、万科与百荣联袂，大都会呼之欲出

2016年1月25日，郑州万科正式对外宣布将于百荣联袂，接手百荣世贸商城中的住宅部分——由此，宣告万科又一合作项目落地。

▲百荣世贸商城是郑州市委市政府招商引资而来，作为专业市场外迁承接地，其业态包括服装、食品、小商品、五金机电。

目前，万科与之合作的住宅地块正在重新做规划定位，但目前已经确定这个项目将更名万科大都会——在万科没有加盟之前，这个项目自2015年10月份售楼部开放之后在市场上几乎没什么动作。

万科大都会400万方庞然体量，拟建设200万方商业办公中心、80万方娱乐中心和120万方住宅，成为二七新区的巨无霸项目，万科继续采用精装修体系，户型面积在78-150/㎡区间——其实，在万科做这个住宅项目，能够更改的部分已是屈指可数。比如，项目周边嘈杂的大环境是没办法改变的，其次就是地块的指标无法更改，万科能够提升的大概只有几个基础方面，第一是户型，第二是小范围环境的营造，第三是服务。

另外，万科与百荣合作的住宅地块位于四环以南，此处未来要修高架可快速路，而高架快速路的阻断效应，将很难使其与绿地为中心的住宅组团进行联动;更何况，在三环和四环之间，已经有绿地/康桥/鑫苑等房企驻扎，其楼盘品质并不比万科差，如果万科继续采用精装修，那么价格必然要比周边的楼盘价格高。这个地方，本来就是刚需客群的聚集地，周边配套匮乏、环境嘈杂、价格高于其他楼盘，会不会流失客户?

2、左手景观右手物业，康桥静静深耕南区

康桥作为老牌的开发商，现今也是硕果累累，特别是最近两年先后布局中原区、金水北区、经开区、绿博片区，产品系列从低端到中端，再到高端涵盖的比较丰富，经验丰富。仅在二七区，康桥就先后开发了金域上郡、溪山御府、悦岛等项目，算得上是南区板块的“老炮儿”。

▲康桥静静地深耕在南区板块，凭借景观打造+物业管理两大神器，虽不说傲视群雄但也足够有品位。

2015年11月12日，康桥重回二七，拍得郑政出71号地，也就是未来的“康桥康城”项目。此地块为荆胡社区城中村改造用地。

在景观打造和物业服务上，康桥在郑州地产市场上一直是佼佼者，并几乎被“神话”，未来康桥康城将继续沿用其现有产品线，以太平世家物业+科技住宅分离核心筒式设计面市，但面对有商办支撑的绿地、有学区支撑的鑫苑，康桥稍显弱势，但片区内置业仍值得重点考虑。

据了解，康桥在二七新区另一项目也将于今年面世，目前土地还未进行招拍挂。

3、滨湖国际城之后，绿地再造一座城

绿地中原事业部在郑州拿地，很大程度上是跟着市政府的导向发展，以新区为目标，进行改造和拓荒，从郑州东区走出后，就逐渐地在二七区扎根。

▲在滨湖国际城销售进入尾声之际，2015年11月13日，绿地旗下河南老街坊置业有限公司一举斩获侯寨乡罗沟城中村改造用地郑政出【2015】72-84号(网)，共13宗土地，发24亿一次性囤地856亩，成为郑州2015年名副其实的“地主”。

据了解，目前该项目案名定为绿地城。如果从规模上来看，绿地城值得称道，但是从规划上来看，罗沟村周边基础配套并不完善，未来更多的可能以产业集聚区为主，曾经的华侨城有意落户侯寨乡内，但是后期不了了之，毕竟整个二七新区还没完全发展好，更可况更加靠南的侯寨乡发展。因此，如果短时间想居住的话，还是建议慎重，就是即使想投资，也需要自行实地探访后再做决定。

4、盛润以巨无霸形象登陆南区，会是垃圾项目吗?

本文在前言部分就已提到，在2月15日开工的二七区10个项目，其中盛润运河城国际广场是此次开工建设的重点项目之一。

盛润运河城国际广场由盛润集团投资开发，总投资70亿元，将建设350万平方米的复合型生态城市综合体，集甲级智能办公、大型休闲健康商业公园、高端居住区等综合业态为一体，“力争做成郑州最具影响力和代表性的总部经济产业集聚区、低碳生态示范区、商业聚集区和绿色生活区。”

▲通过检索企业资料可得知，盛润控股集团注册资本8.5亿元，目前总资产在140亿元左右，业务涉及房地产开发、电力能源、城市基础设施建设、医疗与商业服务等领域;房地产方面，重要的子公司是河南盛润置业集团有限公司。

可能很多人提起盛润，最熟悉的就是其做的两个垃圾粗糙的住宅楼盘，从2014年10月份的盛润小城之春交房质量问题，再到2015年的18平米商铺公摊10平米，盛润极润没少遭到业主维权。

5、高手如云之下，招商地产是否仍有昨日的光荣?

▲2015年1月22日，河南天地新居置业有限公司以75762万元摘得郑政出166号(网)的土地使用权，地块位于二七区南宏路南、嵩山南路东，整个地块占地176.19亩，容积率2.98，计容面积35万方，折合地价430万元/亩，楼面价2150元/㎡。

2015年年底，该地块所属的河南天地新居置业有限公司变成河南招商天地有限公司，“招保万金”四大金刚中的招商地产与天地置业携手，走在了一起，项目案名定为：招商天地和苑，与万科百荣针锋相对。

虽然招商天地和苑与万科大都会处于同一片区，但是在我看来，招商天地和苑的竞争对手并不是万科大都会，因为南四环高架快速路的修建会把其竞争力大幅缩小，其主要竞争对手还是康桥、绿地和鑫苑项目，绿地拥有商办优势、康桥拥有景观物业优势，鑫苑拥有学区房优势——在此形势下，招商和天地的结合，是否能够做出令人称赞的作品?目前尚不确定，更何况，“招保万金”中只有万科目前在郑州发展的风生水起，其他都灰头土脸，招商会成为第二个金地吗?在项目操盘中，是以招商为主力还是以天地为主力?只能说还有待观察。

6、鑫苑南区三大项目，战天斗地

2016年，鑫苑名城、鑫苑鑫家、鑫苑美都汇三大项目将在郑州南区交相辉映、战天斗地。

鑫苑名城：这个项目从整体规划到景观设还是蛮有保障的，采用新哥特式的建筑风格，户型中规中矩，有77平两房、89平小三房、平三房，再加上市场流行的新风系统、雾森系统及地暖设备，片区内的刚需盘，均价8000元/㎡左右。

鑫苑鑫家：这个项目业态规划较多，涵盖住宅/商业/写字楼，住宅容积率2.9，美式建筑风格，户型70-135平米的户型，但项目周边规划有高架快速路，虽然带来了交通便利，但粉尘和噪音等污染对居住氛围影响是很大，另外还有大型批发市场近在咫尺，整体来说项目不具有宜居的特色，所以价格都还没有突破8000/平方米。

▲鑫苑美都汇：鑫苑管城区十里铺改造项目，地块位于京广铁路西、长江路南、碧云路及连云路东、南三环路北的围合区域。

2016年2月18日，首批3块地底价成交，楼面价10元/平，该地块以前属于升龙集团，后来退出由接盘侠鑫苑接管。据了解，该地块容积率3.5-4.6，但话又说回来，容积率高这是郑州所有城中村改造项目的通病。

我感觉，鑫苑这个老牌开发商自世纪东城之后，就一直没什么特色楼盘出现，更何况，世纪东城近日被业主怒斥为“劣质工程”，鑫苑口碑日益堪忧!今年只愿鑫苑美都汇能够用心做。

在郑州规划的12大新区组团中，个人认为二七新区是相比其他新区发展较为稳健的一个，片区内集中了本土房企和外来大鳄。2015年，康桥、绿地、绿都、鑫苑、亚星、泰宏、百荣各方据守一隅，各有特色彼此混战;2016年，伴随着万科和招商两大金刚的加入，片区竞争也将更加激烈——谁会在2016年，成为像绿都紫荆华庭那样的南区销冠?

但无论如何，作为普通市民的我们，尤其是一大波儿刚需置业的人群更关心的是，二七双子塔什么时候建好，大学路南延什么时候能通车，公交车什么时候能通到南四环，地铁2号线呢?公园?学校呢?商业呢?这些都是与生活息息相关的。另外我们也要客观地看到，郑州目前的各色新区太多太多了，在中原新区、郑上新区、常西湖新区、滨湖国际新城等等新区组团中，二七新区的分量能够有几成，政府究竟能够给予多大的政策支持?对此，我们也只能期待它的建设速度，憧憬着……