一、通州城市定位的历史性变化

关心北京房地产市场的人，大概会注意到，5月27日无疑是北京发展历史上的一个重要节点。在当天的中央政治局会议上，通州作为北京城市副中心的定位正式确立。通州定位从“行政副中心”升级到 “城市副中心”，除了市行政功能以外，通州还要承担重要的职能，这比以往定位更精确。

“如果通州是首都的城市副中心，那就意味着中央部委要搬至通州；如果通州是北京的城市副中心，那就是北京市政府机构要搬至通州。”中国行政体制改革研究会副会长、国家行政学院教授汪玉凯表示。

而伴随着通州城市定位的新变化，这里的楼市已经出现了一轮又一轮的热炒，并且作为北京限购政策升级版，通州楼市自2015年8月14日到今年5月5日，限购政策已连续升级了两次。不过，作为未来北京市政府机构办公所在地，这里的楼市火爆依然。

如果北京规划了一个城市副中心的话，则上海城市副中心则规划了4个，分别是虹桥、莘庄、川沙、吴淞地区。

作为治理“大城市病”和城市规模不断扩大后的科学规划问题，很多大中城市都规划了类似副中心的城市发展区域。

二、郑州向东快速发展

对于郑州而言，近年来城市规模也在快速扩大。自从2003年启动郑东新区开发后，郑州市向东发展快速推进。

而从城市规划来看，郑州市早在2010年初就确定了“一心两翼”的发展战略，“一心”指金水区、中原区、二七区等市中心老城区，“两翼”则指已经基本成型的郑东新区和正在崛起的高新区。

2013年2月，郑州市十三届人大四次会议上审议通过的《中原经济区郑州都市区建设纲要》中，郑州提出了“一心两翼”城市发展建设思路，将以中心城区为中心，向着东、西两个方向均衡发展。

从城市面积变化来看，2005年郑州城市建成区面积262平方公里，到了2015年，全市建成区面积达到437.6平方公里，11年间，建成区面积扩大了67%。

如果不考虑其他区域，仅考虑郑州市东西两翼来说，除了东边的郑东新区外，西边的郑上新区、中原新区、常西湖新区近年来均已提上了开发日程。但相比而言，经过郑东新区十几年成功开发实践，郑汴融城的持续推进，郑州市向东发展风头更劲。

仅从107国道郑州段在郑州市区的不断东移就可以看出，1989年107国道即现在的中州大道正式通车；2003年底，郑州开始建设107辅道，2004年8月1日建成通车，替代中州大道成为新107国道；2012年4月，国道107线郑州段改建工程投入使用，成为新107国道，即是目前的四港联动大道；2015年《G107郑州境改建工程规划》对外公示，107国道郑州段这次东移到中牟县的万山公路。也因此，107国道郑州段从当初的郑州东三环边界线变成了东五环的边界线。

三、郑州的通州在哪里

郑上新区、中原新区、常西湖新区、郑东新区、中牟……哪个区域更可能成为郑州的“通州”？毫无疑问，中牟更有竞争力。

原因可从这么几点来看：

第一：中牟作为郑汴融城的中间地带，地理位置得天独厚，同时与郑州航空港区接壤，中牟县处于中原经济区、郑州都市区、郑州航空港经济综合实验区“三区”叠加发展区域，发展潜力巨大。

2015年5月19日，建业·华谊兄弟电影文化小镇项目等8个“高大上”的文化产业项目集中签约郑州国际文化创意产业园，其中，建业·华谊兄弟电影小镇项目备受关注。

第二：大项目纷纷落地。如果说早些年郑州大量的招商引资项目在郑东新区落地，则近年来大项目屡屡落地中牟，中牟的产业发展除了汽车产业外，时尚文化创意旅游产业、都市生态农业发展的也是风生水起。如富士康、比克、宇通、华强、华特迪士尼、建业·华谊兄弟、凤凰卫视等重大项目纷纷入驻；第二届全国绿化博览会、郑州市首届和第二届农业嘉年华先后在中牟举办；中牟连续举办了14届雁鸣湖大闸蟹美食节、11届西瓜节暨大蒜贸易洽谈会等。中牟已成为项目争相入驻的热点区域和炙手可热的投资焦点区域。

像汽车产业集聚区规划面积71平方公里，集聚整车生产企业、汽车零部件及服务企业300余家，正在着力打造“千亿元产值的汽车产业”。郑州国际文化创意产业园规划面积132平方公里，以绿博园、国家500强企业华强项目为带动，吸纳了华谊兄弟、海宁皮革城、奥特莱斯等大型项目30余家，拥有绿博园、方特欢乐世界2家4A级景区。都市生态农业示范区规划面积510平方公里，目前已成功打造国家农业公园、草莓种植示范区、年交易额500亿元的万邦农产品物流城“三个示范区”，正在打造“国家级的现代农业示范区”。

根据中牟县2016年政府工作报告，今年郑州国际文化创意产业园要编制完成132平方公里的概念性总体规划及城市设计，启动公共基础设施、产业发展规划编制。新建、续建产业项目49个，海宁皮革城、杉杉奥特莱斯开业运营，长城书画院、枫杨外国语投入使用；全力推进华强四期、华特迪士尼、建业·华谊兄弟电影小镇、省歌舞剧院、海昌极地海洋公园等项目建设，全面加快规划设计专业园区建设，实现河南豫建等4个项目主体完工。实现砂之船控股公司、省奥体中心等项目签约；谋划打造省律师服务中心、河南建筑产业园等。

第三：从规划来看，6月2日，《中牟县城乡总体规划（2015-2030）》通过了郑州市城乡规划局组织的专家论证。根据该规划，中牟县到2020年，城乡总人口100万人，城镇人口81万人，城镇化水平81%；2030年，城乡总人口210万人，城镇人口195万人，城镇化水平93%；城乡居民点建设用地220.3平方公里。城镇空间布局上，《总体规划》规划提出城乡形成“三轴、三区、多组团”的城镇发展格局。三轴，即郑开大道公共服务轴、万洪公路产业轴、雁鸣大道县域城镇发展轴；三区，即沿黄生态保育区、城市核心功能区、南部生态农业区；多组团，即绿博组团、老城区组团、汽车城组团、官渡组团、大孟组团以及万滩、雁鸣湖、姚家、黄店等新市镇形成的多个城镇组团。

第四：中牟房地产市场近年来快速发展。这里聚集了雅居乐花园、名门紫园、星联湾、壹号公园、东润朗郡、建业春天里、伟业锦绣花园、绿都褐石街区等众多房地产项目。中牟的房价近年来也是水涨船高。

2013年至2016年中牟县土地供应计划（单位：公顷）

时间

商服

工矿仓储

住宅

公共用地

交通运输

供应总量

2013

66.51

226.15

79.28

202.21

195.17

769.32

2014

23.78

618.53

249.84

33.23

197.72

1123.1

2015

97.91

251.46

238.09

87.16

42.33

716.95

2016

93.77

330.54

227.35

45.9

8.94

706.5

近年来，中牟县白沙、绿博、汽车产业园等区片土地大量入市，成交价格也在不断上升。宝地快讯小编根据对2016年以来中牟县绿博、白沙片区成交的15块住宅用地不完全统计发现，每亩地价最高的达到399.63万元，最低的为279.67万元；楼面地价每平方米最高的达到2622元，最低也达到1771元。对比2013年该区域土地出让情况，当时白沙、绿博组团挂牌出让的住宅用地还非常少，只有白沙组团有5块住宅用地出让，除了一块地每亩地价105万元、楼面地价每平方米787元外，另外4块地因为位置较好，当时的价格都不低，每亩地价在298.7万—350.56万元，楼面地价每平方米在2052—2629元。预计随着白沙组团、绿博组团的大力开发，将来该区域房价将会持续上涨，房地产市场将持续活跃。

四、宝地小结

1.中牟县得天独厚的地理位置，和丰富的资源优势、政策优势，将使得该区域发展前景非常广阔。

2.特别是随着华强、凤凰卫视、建业华谊兄弟电影小镇、华特迪斯尼等项目纷纷落地中牟，将会带动相关产业链企业陆续进驻该区域，郑州国际文化创意产业园发展将持续壮大，从而带动该区域开发、发展。

3.大量高端房地产项目已陆续进入，将有效提升该区域房地产开发品质，有望成为郑东新区龙湖区域之后，下一个房地产高端开发区域。

4.郑州市“一心两翼”的城市发展定位，市政府向西，省政府向东，特别是向东发展已经很成熟且方向已定的情况下，中牟绿博组团等区域将迎来重大发展契机。

5.政府规划和基础设施建设等配套政策要快速跟上，以更好的支撑该区域发展，否则对该区域房地产开发和项目落地、投用会带来消极影响。

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